3、对于对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，登记机构应当进行公告和调查。

      《物权法》第12条要求不动产登记机构“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”，即登记机构负有查验的法定职责。《不动产登记暂行条例》第18条与《不动产登记暂行条例实施细则》第15条对具体如何查验做出了详细规定，查验的具体内容如下：

       （一）申请人、委托代理人身份材料以及授权委托书与申请主体是否一致，所谓“申请人、委托代理人身份材料以及授权委托书与申请主体是否一致”，意味着登记机构在审查时，应当通过查验申请提供的申请材料，以确定以下问题：
        1、不动产登记的申请人与其提交的身份证明材料、登记原因证明文件、权属来源文件以及权属证书上记载的主体是否一致。在我国不动产登记实践中，经常出现犯罪分子或不法行为人窃取他人身份证、房产证冒名处分他人房产而申请虚假登记的情形。在这种情况下，登记机构应当充分利用信息共享机制或身份证读卡器等手段，审查申请人是否就是身份证明材料上记载的人，以防止登记错误，给他人合法权益造成损害。
       2、委托代理人身份材料以及授权委托书与申请主体是否一致。在当事人委托他人代理人申请登记时，登记机构应当重点审查委托代理人的身份证明与授权委托书上记载的主体是否一致。
     （二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；通过审查确定主体的一致性后，依据《不动产登记暂行条例》第18条第2项以及《不动产登记暂行条例实施细则》第15条第2项的规定，登记机构还应当审查“权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致”。具体来说就是，首先，登记机构应当审查登记申请书记载的登记内容与不动产物权变动的原因文件、权属来源材料及其他有关材料所证明的事实是否一致。其次，登记机构还应当审查当事人申请登记的事项与不动产登记簿的记载事项之间是否存在冲突。
     （三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。不动产登记是对特定的不动产的自然状况及其上权利状况的登记，因此，登记机构需要确保当事人提交的申请材料中描述的不动产的自然状况与真实的不动产状况是一致的，否则登记就是错误的。故此，《不动产登记暂行条例》第18条第1项要求登记机构应当查验“不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致”。不动产登记机构查验“不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致”的方法要区分两种情况：
      1、对于尚未被记载入不动产登记簿，即没有办理所有权首次登记的土地或房屋等不动产，由于不动产登记簿上毫无这些不动产的自然状况的记载。因此，在当事人申请土地所有权首次登记或房屋所有权首次登记时，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第15条第3项，登记机构应当查验“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”。所谓不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果，如宗地图、宗地界址坐标、房产测绘报告等。登记机构要审查这些材料的内容，以确保其真实性、合法性与有效性。例如，在审核宗地范围时，如果采用数字地籍成图的，界址点应当用数字精确表示；采用其他方式测绘的地籍图的，四至的描述应当准确，并且应尽量与明显地物联系在一起。再如，当事人申请在建建筑物抵押登记，登记申请材料中写的抵押财产是建设用地使用权以及已经建造完毕3层，共计3万平方米的在建建筑物，但实际上却只建造完成了2层，共计2万平方米，显然申请材料与真实的不动产状况是不一致的。这种情况下，仅仅通过查验材料本身是无法判断是否一致的，需要的是登记机构进行实地查看。
     2、就已经被记载入不动产登记簿的不动产，当事人申请有关的不动产登记时，登记机构应当通过核对当事人的申请材料与不动产登记簿的记载，来查验“不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致”。
   （四）登记申请是否违反法律、行政法规规定《不动产登记暂行条例》第18条第3项的规定是一个兜底性的规定，具体来说，登记机构应当审查以下两方面的内容：            1、法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证齐全。《不动产登记暂行条例实施细则》第15条第4项规定，登记机构应当查验法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。尽管不动产登记的主要功能不是征收税费，而是维护不动产的交易安全，保护权利人的权益，但不动产登记对于征收与不动产相关的一些赋税具有很大的帮助。不登记，不动产物权变动的效力不发生。正是利用这一点，国家要求当事人缴纳完毕相应的赋税和费用，登记机构才能为之办理登记，即采取所谓的“先税后证”。《契税暂行条例》第11条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”《土地增值税暂行条例》第11条规定：“土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。”第12条规定：“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。”
      2、不违反法律、行政法规的规定。

     二：实地查看

           实地查看的适用范围：不动产登记的类型不同，法律、行政法规对登记机构审核义务的要求就不同，有些只要求进行书面审查即可，有些不仅要求书面审查，存在疑问的，必要时还应实地查看。《物权法》第12条第2款规定登记机构在认为申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，“必要时可以实地查看”。但是，没有规定哪些情况属于必要时，而《不动产登记暂行条例》第19条第1款则将实地查看的适用范围进行了明确，规定以下四种情况，要实地查看：（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（2）在建建筑物抵押权登记；（3）因不动产灭失导致的注销登记；（4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
           实地查看的具体内容：《房地产登记技术规程》规程第4.4.5条规定：“房屋所有权初始登记实地查看应包括下列主要内容：1、房屋坐落、房屋登记基本单元数量与证明材料记载的信息一致；2、房屋已建造完毕。”第4.4.6条与4.4.7条还分别对“在建工程抵押权登记实地查看”以及“因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记实地查看”所包括的内容作出了详细规定。《不动产登记暂行条例实施细则》在第16条对实地查看的内容作出了规定，重点查看下列情况：（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（2）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（3）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。

        三 调查与公告程序
             登记机构的调查：《不动产登记暂行条例》第19条第2款规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”
            依据《不动产登记暂行条例实施细则》第17条第1款，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形，登记机构应当加以公告。
        在公告期间，如果有人提出异议，则不动产登记可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。但是，不动产登记机构毕竟不是法院，无权裁决当事人之间的权属纠纷。因此，不动产登记机构进行调查，不是为了解决当事人之间的权属纠纷，而是通过调查明确当事人的申请是否符合登记的要件，以决定是否将当事人申请的登记事项记载于不动产登记簿。如果当事人之间的纠纷没有解决，则登记机构可以暂时不予登记。如果纠纷得以解决，则应正常进行登记。